{"id":7737,"date":"2026-10-03T09:00:00","date_gmt":"2026-10-03T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/banque-francaise.com\/blog\/a-la-une\/investissement-locatif-provisionner-risque-impaye-reagir-vite\/"},"modified":"2026-09-28T21:42:58","modified_gmt":"2026-09-28T19:42:58","slug":"investissement-locatif-provisionner-risque-impaye-reagir-vite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/banque-francaise.com\/blog\/a-la-une\/investissement-locatif-provisionner-risque-impaye-reagir-vite\/","title":{"rendered":"Investissement locatif : provisionner le risque d&rsquo;impay\u00e9 et r\u00e9agir vite"},"content":{"rendered":"<p><strong>\u26a1 En bref<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Le rendement d&rsquo;un investissement locatif se calcule avec le risque d&rsquo;impay\u00e9, pas sans lui : quelques mois de loyers manquants effacent une ann\u00e9e de rentabilit\u00e9.<\/li>\n<li>La premi\u00e8re r\u00e9ponse \u00e0 un impay\u00e9 est une relance \u00e9crite, puis une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e ; ni l&rsquo;une ni l&rsquo;autre n&rsquo;est obligatoire, mais elles r\u00e8glent une partie des dossiers.<\/li>\n<li>Si la lettre reste sans effet, le commandement de payer par commissaire de justice ouvre le d\u00e9lai l\u00e9gal de six semaines.<\/li>\n<\/ul>\n<p>On compare les placements par leur rendement, rarement par leur pire mois. Un bien lou\u00e9 \u00e0 un locataire qui cesse de payer produit pourtant un rendement n\u00e9gatif imm\u00e9diat : le cr\u00e9dit continue de courir, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 aussi, et le loyer manquant ne se rattrape pas. Un investisseur prudent traite donc l&rsquo;impay\u00e9 comme un risque \u00e0 provisionner et comme une proc\u00e9dure \u00e0 conna\u00eetre avant d&rsquo;en avoir besoin.<\/p>\n<h2>Int\u00e9grer le risque d&rsquo;impay\u00e9 dans le calcul de rendement<\/h2>\n<p>Un rendement brut se calcule sur douze loyers. Un rendement r\u00e9aliste retient une marge pour la vacance locative et pour les impay\u00e9s, \u00e0 ajuster selon le profil du bien et du locataire. Trois postes concrets \u00e0 provisionner : le loyer non per\u00e7u pendant la dur\u00e9e d&rsquo;une proc\u00e9dure, les frais de recouvrement (commissaire de justice, avocat) et les \u00e9ventuelles remises en \u00e9tat. Cette provision n&rsquo;est pas une d\u00e9pense, c&rsquo;est une r\u00e9serve de tr\u00e9sorerie qui \u00e9vite d&rsquo;aborder l&rsquo;impay\u00e9 sous pression.<\/p>\n<p>L&rsquo;autre levier est le choix de la garantie \u00e0 la mise en location : caution solidaire d&rsquo;un proche, garantie Visale d&rsquo;Action Logement ou assurance loyers impay\u00e9s souscrite par le bailleur. Les deux derni\u00e8res ont un co\u00fbt ou des conditions d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9, mais elles transforment un risque incertain en charge connue.<\/p>\n<h2>R\u00e9agir d\u00e8s la premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance manqu\u00e9e<\/h2>\n<p>La r\u00e9ponse \u00e0 un impay\u00e9 suit une gradation simple. D&rsquo;abord une relance \u00e9crite, dat\u00e9e, qui rappelle le montant et propose un r\u00e8glement rapide : beaucoup d&rsquo;impay\u00e9s sont des retards. Ensuite, si rien ne bouge, une <a href=\"https:\/\/paybail.fr\/mise-en-demeure-loyer-impaye.php\">mise en demeure pour loyer impay\u00e9<\/a> par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Comme le rappelle PayBail, service en ligne des avocats de MUSE Avocats \u00e0 Lyon, cette lettre n&rsquo;est pas une \u00e9tape obligatoire avant d&rsquo;agir en justice et ne fixe aucun d\u00e9lai l\u00e9gal ; elle reste utile parce qu&rsquo;elle r\u00e8gle certains dossiers sans frais et constitue une preuve \u00e9crite de bonne foi devant le juge.<\/p>\n<p>Si la mise en demeure reste sans effet, l&rsquo;\u00e9tape suivante est le <strong>commandement de payer<\/strong>, d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice et visant la clause r\u00e9solutoire du bail. Selon <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1214\" rel=\"nofollow\">service-public.fr<\/a>, cette clause est obligatoire dans les baux sign\u00e9s depuis fin juillet 2023, et le locataire dispose de six semaines pour payer \u00e0 compter du commandement ; \u00e0 d\u00e9faut, le bailleur peut saisir le juge, apr\u00e8s une conciliation ou une m\u00e9diation lorsque la dette ne d\u00e9passe pas cinq mille euros.<\/p>\n<h2>Les trois erreurs qui co\u00fbtent le plus cher<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Attendre \u00ab un mois de plus \u00bb<\/strong> : la dette grossit, la tr\u00eave hivernale (1er novembre au 31 mars) reporte l&rsquo;ex\u00e9cution d&rsquo;une expulsion, et un locataire tr\u00e8s endett\u00e9 a moins de chances de r\u00e9gulariser.<\/li>\n<li><strong>N\u00e9gocier sans \u00e9crit<\/strong> : un plan d&rsquo;apurement accept\u00e9 oralement ne se prouve pas ; tout accord se formalise par courrier, avec \u00e9ch\u00e9ances dat\u00e9es.<\/li>\n<li><strong>Oublier le garant<\/strong> : quand une caution solidaire existe, elle doit \u00eatre inform\u00e9e de l&rsquo;impay\u00e9 ; c&rsquo;est elle qui peut r\u00e9gler avant que la proc\u00e9dure ne devienne n\u00e9cessaire.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Le dossier \u00e0 tenir pr\u00eat<\/h2>\n<p>Bail sign\u00e9, \u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e, quittances, d\u00e9compte des sommes dues mois par mois, copies des relances et de la mise en demeure, coordonn\u00e9es de la caution. Un dossier complet permet \u00e0 un avocat ou \u00e0 un commissaire de justice d&rsquo;agir sans d\u00e9lai, et \u00e9vite les allers-retours qui font perdre des semaines. Pour un bailleur qui ne veut pas g\u00e9rer seul cette chronologie, un service d&rsquo;avocats d\u00e9di\u00e9 au contentieux locatif permet de d\u00e9poser le dossier en ligne et de suivre chaque \u00e9tape.<\/p>\n<p><strong>\ud83c\udfaf \u00c0 retenir<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Provisionner l&rsquo;impay\u00e9 dans le calcul de rendement et choisir la garantie avant la signature.<\/li>\n<li>Relance \u00e9crite, mise en demeure, commandement de payer : une gradation rapide, tout par \u00e9crit.<\/li>\n<li>Ne jamais laisser filer un deuxi\u00e8me mois : le d\u00e9lai l\u00e9gal ne commence qu&rsquo;au commandement de payer.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<details>\n<summary>Combien de loyers impay\u00e9s faut-il avant de pouvoir agir ?<\/summary>\n<p>Aucun minimum l\u00e9gal : la proc\u00e9dure peut \u00eatre engag\u00e9e d\u00e8s le premier loyer manquant. Ce qui compte est la rapidit\u00e9 de la r\u00e9action et la qualit\u00e9 du dossier.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>La mise en demeure doit-elle \u00eatre envoy\u00e9e par un avocat ?<\/summary>\n<p>Non, le bailleur peut l&rsquo;envoyer lui-m\u00eame en recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. L&rsquo;avocat devient utile d\u00e8s le commandement de payer et pour la suite de la proc\u00e9dure.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Le locataire peut-il obtenir des d\u00e9lais de paiement ?<\/summary>\n<p>Oui, le juge peut accorder des d\u00e9lais de paiement en fonction de la situation du locataire et de sa capacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9gler ; c&rsquo;est une raison de plus de saisir la justice t\u00f4t, avec un d\u00e9compte pr\u00e9cis.<\/p>\n<\/details>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":34,"featured_media":7483,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"manual_indexmenow":false,"indexmenow_id_project":0,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-7737","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-a-la-une","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-25"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v21.3 (Yoast SEO v27.3) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Investissement locatif : provisionner le risque d&#039;impay\u00e9 et r\u00e9agir vite<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u26a1 En bref Le rendement d&#039;un investissement locatif se calcule avec le risque d&#039;impay\u00e9, pas sans lui : 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J'aime d\u00e9cortiquer un projet d'achat ou de location, expliquer comment se construit un budget, comparer les solutions de placement et d\u00e9m\u00ealer ce qui rel\u00e8ve de l'opportunit\u00e9 r\u00e9elle de la promesse trop belle. Sur l'immobilier comme sur la finance, je m'attache \u00e0 la p\u00e9dagogie : un lecteur doit comprendre o\u00f9 il met son argent et quels risques il prend. Avant de publier, je v\u00e9rifie chiffres, fiscalit\u00e9 et conditions de march\u00e9 \u00e0 jour, et je rappelle qu'aucun rendement n'est garanti. Je ne donne pas de conseil personnalis\u00e9 : je fournis des rep\u00e8res pour d\u00e9cider en connaissance de cause. 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